消費税のかからない売上がある場合の消費税計算について | ガルベラ・パートナーズグループ

Q　当社は不動産会社です。主な取引内容は、土地建物を購入し、その物件をリメイクしたうえで、他の業者へ売却を行います。また賃貸用の居住物件も保有しています。知り合いの社長から、当社の場合だと消費税はややこしい方の計算をしたほうがトクをすると聞きましたが、何のことだかさっぱりわかりません。教えていただけますでしょうか。

 

A　消費税計算の基本的な考え方は、売上にかかる消費税額から払った経費にかかる消費税額を控除したその差額を国に納付します。

 

　例えば、108円の売上を上げるために54円の経費を払った場合は、4円の消費税額を国に収めます。

 

■(1)算式

8円（108×8/108）－4円（54×8/108）＝4円（←納付額）

 

　しかし、実際の消費税計算はこんなシンプルなものではありません。

 

　例えば、売上に消費税のかからない取引（非課税売上）があった場合、かかった経費が、消費税のかかる売上（課税売上）のためのもの、消費税のかからない売上（非課税売上）のためのもの、つまり両方に言える場合（共通売上）は、その売上高を按分した割合で消費税の計算を行います。

 

　上記の例で言いますと、経費は同じですが、売上が212円で、このうち消費税のかかる162円の売上と消費税のかからない50円の売上があった場合は、結果的に9円の消費税額を国に収めることになります。

 

■(2)算式

12円（162×8/108）－3円（54×8/108×75%）＝9円（←納付額）

 

　54円の経費を払っているので、4円丸々が控除できるとはなりません。

 

　「54×8/108×75%」の75%がポイントです。この75%を課税売上割合と言いますが、今回、消費税のかかる売上（課税売上）と消費税のかからない売上（非課税売上）の合計額のうち、消費税のかかる売上（課税売上）の割合が75%なので、払った54円の消費税も75%分だけしか控除しない、ということなのです。

 

　もちろん、この54円が消費税のかかる売上（課税売上）のためだけに要した経費という場合は、全額控除が可能になります。この例で言いますと納税額は8円になります。

 

■(3)算式

12円（162×8/108）－4円（54×8/108×100%）＝8円（←納付額）

 

　逆に、この54円が消費税のかからない売上（非課税売上）のためだけに要した経費という場合は、全額控除が不可能になります。この例で言いますと納税額は12円になります。

 

■(4)算式

12円（162×8/108）－0円（54×8/108×0%）＝12円（←納付額）

 

　この様に、払った経費を課税売上、非課税売上、共通売上（課税売上・非課税売上、両方に言える売上）、に分けていく方法を個別対応方式と言います。一つ一つの取引を細かく区分していくので大変な作業になりますが、慣れてしまえば問題はありません。

また、簡便的な方法として払った経費を全て共通売上として消費税の計算をする方法を一括比例配分方式と言いますが、この方法は実務上、結構損をするケースが多いです。

 

　貴社の様な不動産会社ですと土地の売上が多い業種でしょうから、一括比例配分方式を採用している場合は、結構損をしているケースが多いです。

 

　ややこしいからと言って、消費税計算を他人任せにしていませんか？

 

　自社の消費税申告書の中身をチェックされることをお勧めいたします。不明点があればガルベラ・パートナーズまでお尋ねください。

 

●非課税売上の例

・土地、物品切手（商品券、プリペイドカード等）の売上

・有価証券の売却・利息の受取・診療報酬（社会保険分）

・居住用家屋の賃貸料・礼金・更新料収入（賃貸期間1ヶ月以上）等

 

●課税売上割合が95％以上で課税売上が5億円以下の場合

・個別対応方式、一括比例配分方式に分ける必要はありません。全額控除が可能になります（上記算式の(3)になります）。

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