消費税で損していませんか？不動産業の消費税のポイント大公開！ | ガルベラ・パートナーズグループ

Q　私は不動産業を営んでいますが、消費税を計算する際に計算方法によっては、納税額が少なくなる場合があると聞きました。その計算方法とは、どんな内容なのでしょうか。またなぜそんなに変わるのでしょうか。そして、どの方法を選べば有利になるのでしょうか。

 

A　不動産業の消費税の計算は、他の業種よりも複雑になります。複雑な分、計算方法の選択を誤ると納税が多く発生してしまうことがあるので注意が必要です。（ここでいう不動産業とは、特に不動産売買業務、不動産仲介業、不動産賃貸業を想定しています。）

 

　消費税は、事業者が預かった消費税から支払った消費税を差し引いた残額を納税することになっています。このうち支払った消費税を全額差し引ける場合（全額控除※1）と、全額引けない場合があり、全額引けない場合には、さらに個別対応方式と一括比例配分方式の2種類の計算方式があります。全額を差し引けるかどうかは一定の基準を満たすかどうかで判断するのですが、不動産売買業務を行う場合は土地の取引があり、土地取引は消費税が非課税売上となるため、全額引けないケースが圧倒的に多くなります。

 

※1：売上げにより預かった消費税のうち課税売上にかかる割合（課税売上割合）が95％以上の場合に限る。

 

　先ほど全額引けない場合には、２種類の方法があると言いましたが、これらは納税者で選択することができ、特に事前の届け出は不要です。不動産業を営む場合は、ほとんどの場合個別対応方式を採用した方が有利になります。なぜなら、土地の譲渡があると課税売上割合の関係で一括比例配分方式で計算した差し引ける金額が少なくなる計算構造（※2）になっているからです。

 

※2：一括比例配分方式の場合、支払った消費税の額に課税売上割合を乗じて計算した金額しか控除できない。

 

ただし、個別対応式を採用する場合は、会計上で原価、費用についての消費税の区分を３つに分けて経理処理（※3）していることが条件です。また、一括比例配分方式を選択した場合は、2年間は継続して適用しなければならないという決まりがあるので慎重に選択しなければなりません。

 

※3：支払った消費税が(1)課税売上に対応するもの、(2)非課税売上に対応するもの、(3)課税売上、非課税売上に関係なく全社に共通してかかるものの3つに区分。

 

　経理処理は煩雑になりますが、税理士や会計士などの専門家に相談し、経理処理の手間と、税メリットを数字で示してもらい両者を天秤にかけたうえで選択することをおすすめします。

 

　不動産業を営んでいるのに、毎期多額の納税が発生している方は、弊社にご相談ください。これまで弊社では、契約書等から詳細に内容を分析し、場合によっては消費税を納付から還付にした実績もあります。経理処理を変えるだけで、あなたの会社も得をするかもしれませんよ！