土地建物の交換特例とは何のことでしょうか？

所得税｜土地建物の交換特例とは何のことでしょうか？

2015/07/23

Q　私は居住用の建物を所有していますが、その建物に係る土地の一部はお隣さんが所有しています。また、そのお隣さん所有の建物に係る土地については一部が私の所有です。今はこのままでも特に問題ないのですが、将来的な事を考えると非常にややこしいので、私の持っている土地とお隣さんの持っている土地を入れ替えることはできないのでしょうか？またこの時に税金はかかりますでしょうか？

A　入れ替えるのに、お互いの土地の持分を売買し合った場合は、譲渡所得税のかかる場合がありますが、固定資産の交換の特例を使える場合は譲渡所得税が課税されません。

　固定資産の交換の特例とは、個人が土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例のことを言います。

　交換の特例を適用するためには、下記6つの要件を全て満たす必要があります。失念しまった場合は、この特例の適用ができず贈与税等の問題が生じてきますので、くれぐれもご注意ください。

(1)　交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。

→不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(2)　交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。

→この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(3)　交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

(4)　交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(5)　交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。

(6)　交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。

　補足として、6つの要件を全て満たし、この特例が受けられた場合でも、お互いの交換対象金額が相違しているという理由（つまり、上記(6)）があるために、その差額について相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が譲渡所得として所得税の課税対象になりますのでご注意ください。