未だによく聞く不動産を購入したら節税になるとは具体的に何ですか？ | ガルベラ・パートナーズグループ

Q、最近、不動産業者から不動産（賃貸マンション）を建てないかと、営業されております。借入金を使えばより相続税の節税になるというのですが、果たして本当にそうなのでしょうか？

  A、結論から申し上げますと、ケースバイケースです。ポイントは自分の総財産以上の投資をする際に借入金を使えば、相続税節税の度合いが大きくなるということが言えます。    

解説（公開日：2018/05/17 　最終更新日：2018/05/21 ）

具体例を用いて説明します。

 

（例1）保有財産：現預金5千万円、有価証券3億円

　　

→3億円の借入を行い、3億円の不動産（賃貸マンション＝土地建物）を購入

   

【この場合の相続税評価額】

　

→現預金5千万円、有価証券3億円（相続税評価額も3億円と仮定）

　

不動産1億5千万円（相続税評価額は半分になると仮定）、△借入金3億円

　

⇒差引合計は2億円となる

     

（例2）保有財産：現預金5千万円、有価証券3億円

　

→借入をせずに、3億円の不動産（賃貸マンション＝土地建物）を購入

　

有価証券は現金化する

   

【この場合の相続税評価額】

　

→現預金0円、有価証券5千万円（相続税評価額も5千万円と仮定）

　

不動産1億5千万円（相続税評価額は半分になると仮定）

　

⇒合計は2億円となる

     

（例1）と（例2）を比較しても、結局のところ、相続税評価額に変わりありません。

つまり、借入をしてもしなくても相続税評価額に影響はないという事です。

   

それでは次は、保有額（現預金5千万円、有価証券3億円）以上の投資をした時を見てみます。

   

（例3）保有財産：現預金5千万円、有価証券3億円

→5億円の借入を行い、5億円の不動産（賃貸マンション＝土地建物）を購入

   

【この場合の相続税評価額】

　

→現預金5千万円、有価証券3億円（相続税評価額も3億円と仮定）

　

不動産2億5千万円（相続税評価額は半分になると仮定）、△借入金5億円

　

⇒差引合計は1億円となる

     

（例4）保有財産：現預金5千万円、有価証券3億円

　

→1億5千万円の借入を行い、5億円の不動産（賃貸マンション＝土地建物）を購入

　

　有価証券は現金化する

   

【この場合の相続税評価額】

→現預金0円、有価証券0円

　

　不動産2億5千万円（相続税評価額は半分になると仮定）、△借入金1億5千万円

　

⇒合計は1億円となる

     

（例3）と（例4）も結果的には同じです。それでは最後に投資額をもう少し増やしてみます。

   

（例5）保有財産：現預金5千万円、有価証券3億円

　→7億円の借入を行い、7億円の不動産（賃貸マンション＝土地建物）を購入

   

【この場合の相続税評価額】

　

→現預金5千万円、有価証券3億円（相続税評価額も3億円と仮定）

　

不動産3億5千万円（相続税評価額は半分になると仮定）、△借入金7億円

　

⇒差引合計は0円となる

   

（例6）保有財産：現預金5千万円、有価証券3億円

　

→3億5千万円の借入を行い、7億円の不動産（賃貸マンション＝土地建物）を購入

　

　有価証券は現金化する

   

【この場合の相続税評価額】

　

→現預金0円、有価証券0円

　

　不動産3億5千万円（相続税評価額は半分になると仮定）、△借入金3億5千万円

　

⇒合計は0円となる

     

（例5）も（例6）も結果的には同じですが、一つ言えることは、自分の総財産以上の投資をすれば、「不動産」と「債務」の差額が大きくなり、まだ引ききれない債務を他の財産から控除できるため、相続財産の圧縮が可能になります。

 

巷で言われている借入をして購入したほうが節税になるというのは、大間違いです。借入してきたお金が不動産に変わったために節税になったと考えるべきです。色々な観点からしっかりと見極めたうえで投資をしていただく様にお願いいたします。