不動産投資により現金を有効活用しませんか！

節税｜不動産投資により現金を有効活用しませんか！

2015/10/30

Q　最近、投資不動産を購入する人が増えているそうですが、どのようなメリットがあるのすか？

A　最近投資不動産を購入する人が増えているのは事実です。当社にも問合せは多数あります。投資不動産を購入する方の目的は主に3点あると考えています。

(1)通帳に現金を入れておくよりは不動産を購入し投資利回りを考えて運用目的で購入する場合

　投資利回りは新築物件と中古物件を比較すると中古物件を購入する方がメリットがあります。現在出ている不動産は、昨今の不動産市場に活気があるため利回りが悪いものが多いです。投資利回りを重視して購入される場合には、数年後徐々に利回りが回復してくると考えていますので、改善されてから購入することも一つの選択肢かと思います。

(2)所得税（給与所得）の節税を目的に購入する場合

　給与所得者の所得税は、「ガラス張り」と言われるように、節税方法は限られています。例えば、医療費控除、ふるさと納税などはよく言われますが、節税効果としては大きくとれません。そのため大きく節税するためには、不動産所得でマイナスを出して給与所得で源泉徴収された所得税を確定申告することで、還付を受けるという方法です。

　こちらを目当てに不動産投資を始める方は、新築の物件を買った方が不動産所得のマイナス幅は大きくなることが一般的です。一方、新築物件は利回りがある場合が多いためその兼ね合いで検討した方が良いでしょう。

　所得税は節税できたものの不動産で赤字が大きく出るようでは、投資自体の意味がなくなってしまいますので、事前にシミュレーションを行い良く検討して下さい。

(3)財産を配偶者や子供に残すために不動産を購入する場合

　この場合には、ご自身の相続財産の分析が必要になります。自分の相続税の圧縮のために現預金を不動産に資産変更することは一つの手段ですが、空き物件になってしまうなど、不動産自体の価値が目減りしてしまっては意味がありませんので、こちらも現在お持ちの財産との兼ね合いで判断する必要があります。

　上記のいずれのパターンにしても、将来目減りしにくい価値ある不動産を購入することがポイントになります。投資不動産のリスクは空き家になってしまうことです。不動産屋によっては空き家になった時の賃料を担保するシステムもありますが、その分の手数料がかかりますので、当然利回りは悪くなります。

　価値ある不動産のポイントをまとめると下記のようになると考えます。

(1)急行が止まる等の人気のある駅の徒歩3分圏内

(2)大学等が近くにある駅で選択し1Kに的を絞る

(3)築浅物件の日当たり等より条件の良い角部屋を選択する

(4)今後人口が減少しない区、エリアに立つ物件を選択する

(5)立地の特性上、ほかの物件が近隣に立ちにくいところを選択する

　上記のような良い物件は、とにかく人気があります。そのため、好意に長くお付合いできる不動産屋を探すことが第一です。物件が出てくると第一に連絡をしてもらえるような不動産屋さんに出会うことが、投資不動産で失敗しない一番の近道だと考えています。