建物を取り壊して、駐車場にする場合について | ガルベラ・パートナーズグループ

Ｑ、私は賃貸アパート経営を長年行っておりましたが、家屋の老朽化が進み、入居者も高齢化してきて、空室も目立つ様になってきました。建て替えということも考えましたが、私自身も高齢になってきたこともあり、メンテナンスが比較的楽な月極駐車場経営を行うことにしました。
取り壊し費用や、駐車場にするための舗装費等は経費として扱うことができるのでしょうか？固定資産税はどうなるのでしょうか？

Ａ、アパートなどの収益物件を取り壊して駐車場にする場合、その取り壊し費用は、支出したときに全額不動産所得の必要経費に計上することができます。
舗装費等については、構築物として固定資産計上を行い、10年の耐用年数で減価償却することになります。
また。固定資産税については住宅用地の特例が使えなくなることから、大幅に上昇しますので、ご注意ください。

 

解説（公開日：2024/04/16 更新日：2026/01/27）

   

最近は震度5弱以上級の地震が日本全国で頻発していることもあり、さらには南海トラフ地震も懸念されていることがあるため、古い家屋については耐震補強や建て替えを行うことが急務とされています。なかには、ご質問の様に賃貸アパート経営をやめて駐車場経営される方も増えてきております。

など、複数の税務論点が絡みます。

結論から言うと、事業用不動産として利用していた建物の解体費用は「必要経費」扱いが基本です。

 

回答の通りではありますが、アパートなどの収益物件を取り壊して駐車場にする場合、その取り壊し費用は、支出したときに全額不動産所得の必要経費に計上することができます。そして解体年度に不動産所得が赤字になった場合は、他の所得と通算することが可能ですし、赤字が他の所得と通算しても控除しきれない場合は、青色申告ですと3年間は赤字を繰越することが可能です。

 

注意点としては、自宅を取壊しして駐車場経営をする場合、その取り壊し費用はそもそも居住用のため、家事関連費用になり、一切経費扱いにもできません。駐車場経営を行うための必要経費（資産計上）ではないか？という考えがでてくる方もおられるかと思いますが、単なる家事関連費用で終わりとなる考えが現在の実務上での扱いとなっております。

 

自宅の取壊しは、家事上の資産を任意に処分したものと考えられます。そのため、たとえ賃貸建物等に係る事業または業務を開始するための取り壊しであっても、その取壊しによる損失の額及び取り壊し費用等は、不動産所得の必要経費に算入することができません。

 

最後に固定資産税について、駐車場経営をすることでその土地は更地扱いになり、住宅用地の特例が適用できなくなりますが、必ず固定資産税が6倍になるという訳ではありません。さらには負担調整措置というものもあるので6倍になる訳ではありませんが、確実に固定資産税は大幅に増えますので、十分ご注意ください。

   

詳しくは管轄の市区町村の固定資産税課へ確認されたほうがいいかと思います。基本的な考え方は下記弊社ブログをご覧ください。